Il SuperCondominio nella disciplina civilistica
a cura del Dott. ANDREA TOLOMELLI
Presidente Nazionale ABICONF

Per trattare la tematica del “Supercondominio” occorre una brevissima digressione alle premesse generali in materia di Condominio negli edifici. Secondo una solita “tecnica legislativa” nell’ambito del codice civile non rinveniamo una definizione di Condominio né di Supercondominio, ricavandola viceversa dallo studio delle norme che caratterizzano l’Istituto del Condominio negli edifici di cui al capo secondo, titolo settimo della Comunione, libro terzo della Proprietà.

Pertanto, possiamo definire Condominio il particolare stato di comproprietà di beni comuni che sono allo stretto e necessario servizio di più beni di proprietà esclusiva di singoli condomini.   Il Condominio non ha, dunque, nel vigente ordinamento una propria personalità giuridica, ma trova una sua particolare ed impropria “soggettività” nell’ambito delle puntuali disposizioni che ne regolano la rappresentanza dell’Amministratore, il funzionamento dell’Assemblea dei condomini ed i rapporti tra gli stessi anche in ordine alla partecipazione nelle spese di manutenzione dei beni comuni. Nell’ambito dell’articolo 1123 c.c., in ordine alla ripartizione delle spese trova poi collocamento, nell’ultimo comma, la figura di elaborazione giurisprudenziale del “Condominio parziale”, ovverosia la previsione in forza della quale se un edificio, ha più scale, cortili , lastrici solari, opere impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Alla base delle disposizioni di cui agli articoli 1117 e seguenti c.c., vi è sempre stata storicamente l’identificazione del Condominio nell’ambito del tipico edificio con elevazione verticale, poi applicata analogicamente a gruppi di edifici e/a fabbricati tra loro affiancati (c.d. Condomini orizzontali).

La norma di riforma dell’Istituto del Condominio (legge 220/2012) ha normato la suddetta applicazione analogica con una specifica nuova norma l’art. 1117 bis. c.c. , che dispone: “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 c.c..”.

Di conseguenza, ai fini dell’identificazione del Supercondominio possiamo affermare che si ha, per l’appunto, un SuperCondominio in tutti quei casi in cui vi sono beni o servizi comuni a più edifici costituiti in specifici Condominii, attraverso la relazione di accessorietà dei beni comuni con gli edifici appartenenti pro quota ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.

Come il Condominio, in quanto tipo di comproprietà, nasce ipso jure et facto, per il semplice sussistere delle condizioni alla base dell’esistenza dello stesso, senza necessità di particolari “atti”, delibere o altro, altrettanto può dirsi per il Supercondominio che viene in essere nel momento stesso che sussista un solo bene o servizio in comune tra due Condominii (vedi al riguardo la recente sentenza della Corte di Cassazione n° 2279 del 28 gennaio 2019).

Come suddetto, Il Supercondominio trova disciplina nell’ambito delle disposizioni proprie dell’Istituto del Condominio se ed in quanto compatibili alla particolarità del caso.

Difatti è esemplificativa la sentenza della Corte di Cassazione N° 15262 del 12 giugno 2018 per la parte in cui ha ritenuto perfettamente applicabile la disposizione di cui all’articolo 1129 c.c. che prevede l’obbligatorietà della nomina di un Amministratore nel caso di più di otto condomini : “Al Supercondominio è applicabile l’art. 1129 c.c., secondo il quale, nel caso in cui partecipino oltre 8 edifici, occorre la nomina dell’Amministratore”.

Per quanto alla ripartizione delle spese per la manutenzione dei beni in comune rinveniamo in giurisprudenza alcuni significativi pronunciamenti:

• Tribunale Roma sez. V, 11/10/2018, n.19411 a mente del quale:

“In merito alle tabelle millesimali del supercondominio, i valori delle unità immobiliari vanno poste in relazione con il valore complessivo delle stesse, ma anche i singoli edifici devono ricevere una valutazione diversa in ordine alle loro specifiche caratteristiche architettoniche ed immobiliari, ponderando il reale valore. Per tale motivo vanno redatte due tabelle: una che si riferisce al valore di ogni singolo edificio nei confronti degli altri ed un’altra che ripartisce poi tale quota tra i condomini di ogni singolo edificio in misura proporzionale al valore delle proprietà esclusiva.”

• Tribunale Milano sez. XIII, 18/05/2018, n.5624 a mente del quale:

“Deve essere dichiarata nulla la delibera con cui l’assemblea supercondominiale approvi il proprio rendiconto di gestione comprendendovi le spese dei palazzi costituenti il supercondominio e, in particolare, le spese di pulizia e di progettazione dei lavori per la prevenzione incendi. Sussiste eccesso di potere dell’assemblea supercondominiale che deliberi sulle spese di pulizia dei singoli palazzi, posto che solo le assemblee di questi ultimi sono legittimate a decidere in materia”.

• Tribunale Firenze sez. II, 13/02/2018, n.442 a mente del quale:

“In ordine alle modalità di gestione e di ripartizione delle spese del supercondominio, devono essere applicati i criteri affermati dalla giurisprudenza negli ultimi anni e recepiti dalla recente Riforma in materia, che ha introdotto l’art. 1117-bis c.c. e riformulato l’art. 67 disp. att. c.c. Per quanto concerne la ripartizione delle spese, le delibere dell’assemblea del supercondominio avranno efficacia nei confronti dei singoli fabbricati e le spese relative al supercondominio dovranno essere ripartite secondo i valori dei singoli fabbricati e, successivamente, tra i singoli condomini facenti parte di ciascun condominio in relazione alla tabella millesimale di ciascun fabbricato”.

La giurisprudenza, anche per la conformazione all’articolo 67 delle disposizioni di attuazione, di cui si dirà appresso, delinea un meccanismo per il quale nel caso di Supercondominio vi è una preventiva suddivisione delle spese per i beni e servizi comuni a più Condominii tra gli stessi Condominii e successivamente tra i singoli condomini costituenti i Condominii separati sulla di due distinte tabelle millesimali.

Il Legislatore riformatore introduce poi specifiche norme sul funzionamento dell’assemblea del SuperCondominio nel novellato articolo 67 delle disposizioni di attuazione che oggi recita dal terzo comma in poi:

Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

[IV]. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.

[V]. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.”.

Tale disposto ha indubbiamente introdotto notevoli problemi interpretativi ed applicativi a causa di un testo stringato e approssimativo che trova unica giustificazione nell’intento – non raggiunto – di cercare di risolvere criticità ravvisabili nella gestione di complessi immobiliari di rilevanti dimensioni

Anzitutto, il limite numerico legato all’applicazione della particolare disciplina (“i partecipanti sono più di sessanta”), rappresenta un elemento estremamente variabile e connesso alla proprietà delle singole unità immobiliari ed al loro eventuale frazionamento o accorpamento. Così stabili al disotto o al disopra del limite suddetto potrebbero variare da un anno all’altro a seguito della compravendita di diritti sulle singole unità immobiliari, diversi assetti di proprietà, o per lo smembramento o incorporazione di diverse unità con differenti proprietà, determinando così non pochi problemi in ordine all’applicabilità della disciplina della rappresentatività mediata prevista dall’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al c.c..

Nei casi di più di sessanta partecipanti subentra la procedura farraginosa del coordinamento tra l’assemblea del Supercondominio e l’assemblea dei rispettivi Condominii a tal proposito, è interessante riportare la ricostruzione delle varie fasi operative riportata dal Tribunale di Milano nella sentenza n° 9844 del 30 agosto 2016:

“Si può dire che le fasi dovrebbero essere le seguenti:

1) l’Amministratore del Supercondominio decide di convocare l’assemblea annuale per la gestione ordinaria e per la nomina dell’amministratore: la convocazione di essa deve essere comunicata a tutti i condomini affinché questi ultimi si riuniscano a loro volta in assemblea per nominare il proprio rappresentante;

2) l’assemblea del singolo Condominio provvede alla nomina del rappresentante al fine del conferimento del mandato: la convocazione dell’assemblea volta alla designazione del rappresentante è qualificata dall’art. 67, terzo comma, disp, alt cod. civ. come obbligatoria per legge;

3) la nomina del singolo rappresentante viene esternata all’Amministratore del Supercondominio affinché quest’ultimo possa a propria volta comunicare al legittimo destinatario l’ordine del giorno della convocanda assemblea di Supercondominio;

4) ricevuto l’ordine del giorno ad opera dell’Amministratore del Supercondominio, il singolo rappresentante deve comunicare tempestivamente all’Amministratore del Condominio che lo ha nominato l’ordine del giorno della convocanda assemblea di Supercondominio;

5) l’Amministratore del singolo Condominio, una volta ricevuto l’ordine del giorno, convoca apposita assemblea affinché i condomini possano conferite il mandato al rappresentante con riguardo alle intenzioni di voto sulle singole questioni che dovranno essere trattate In seno all’assemblea di Supercondominio;

6) avvenuta la celebrazione dell’assemblea di Supercondominio, il singolo rappresentante provvede a comunicare le relative decisioni agli Amministratori dei Condominii che li hanno rispettivamente nominati;

7) l’Amministratore del Condominio riferisce ai condomini le decisioni assunte in seno all’assemblea di Supercondominio affinché i condomini, ove ritengano viziate le decisioni assunte in seno all’assemblea di Supercondominio, possano impugnarle in conformità all’art. 1137 del codice civile”

Non può negarsi che nella prassi si cercano di sintetizzare le suddette fasi con raggruppamenti che, più o meno, potranno prestare il fianco a contestazioni e ad eventuali azioni legali. Tra l’altro le procedure rischiano di complicarsi notevolmente ove si ritenga – molto probabile – che, l’Amministratore del Super Condominio debba rispettare le tempistiche semestrali previste per la presentazione del bilancio dall’art. 1130 c.c. n° 10.

Tra l’altro, nel testo normativo, non è nemmeno chiaro se, il Rappresentante debba nominarsi annualmente o possa considerarsi tale fino a revoca e nomina di altro rappresentante. A tal proposito può essere di aiuto la sentenza del Tribunale di Milano n° 5602 del 4 maggio 2016 per la quale può considerarsi in regime di prorogatio imperii il Rappresentante che abbia rassegnato le dimissioni in assenza di nomina di un sostituto.

Cosi, potrebbe definirsi la seguente procedura.

• I singoli Condominii nominano i loro Rappresentanti per assemblea ordinaria del Supercondominio e provvedono al loro eventuale rimpiazzo nel tempo trasmettendone comunicazione all’Amministratore del Supercondominio.
• L’Amministratrore del Supercondominio convoca i Rappresentati all’assemblea ordinaria i quali assumono le relative decisioni. A tal proposito si richiama il passaggio per il quale “Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto”.
• I Rappresentanti dovranno poi riferire ai rispettivi Amministratori a seguito delle delibere assembleari raggiunte, con obbligo dei più Amministratori di comunicare le decisioni alle rispettive assemblee dei condomini anche per le eventuali decisioni in ordine all’eventuale impugnazione delle delibere.

Si rammenti che gli Amministratori dei singoli Condominii non potranno essere nominati rappresentanti all’Assemblea del Super Condominio in virtù del disposto di cui al V comma dell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione (“All’Amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.”).

Non possiamo, poi, far a meno di rilevare le difficoltà connesse all’elevato quorum richiesto per la nomina dei singoli rappresentanti, identificato nell’ambito dell’articolo 1136, 5° comma, c.c., ovverosia: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio. Tale maggioranza sarà difficilmente realizzabile posto il generale e dilagante disinteresse – specie in grandi entità – sulla falsariga di quanto avviene per le elezioni politiche nelle attuali democrazie, e pertanto, in molti casi non potrà che farsi riferimento al decorrere dei termini d’impugnazione con grande allungamento dei periodi necessari al coordinamento delle differenti riunioni assembleari.

Vi sono poi forti incertezze relativamente alle competenze dell’Assemblea dei Rappresentanti delineate dalla norma in ordinarie e per la nomina dell’Amministratore del Supercondominio. L’ordinarietà potrà essere rinvenuta nell’articolo 1135 c.c. per quanto attiene alla formazione di un rendiconto consuntivo e di un preventivo di gestione.

Per quanto poi all’Amministratore, salvo tutte le incertezze relative alla durata dell’incarico ed al rinnovo già presenti nella norma sul Condominio e di cui questa trattazione non si occuperà, relativamente al Supercondominio si è formata la particolare espressione giurisprudenziale che ritiene di competenza dell’Assemblea dei Rappresentanti la sola nomina – effettivamente letteralmente prevista – e non anche la revoca che la si preferisce assumere come atto straordinario di competenza dell’assemblea generale dei condomini.

A tal proposito si può leggere la sentenza della Corte d’Appello di Milano n° 2321 del 9 maggio 2018 a mente della quale: “La deliberazione con cui l’assemblea dei rappresentanti dei singoli condominii componenti un complesso supercondominiale decida la revoca dell’amministratore deve ritenersi nulla poiché intervenuta su materia estranea alle sue istituzionali attribuzioni che l’art. 67, comma 3, disp. att. c.c., di carattere eccezionale e di conseguente insuscettibile di applicazione analogica, espressamente limitata alla sola gestione ordinaria delle parti comuni e alla nomina dell’amministratore”.

A conclusione si osserva che, la gestione straordinaria permane di competenza dell’Assemblea generale dei condomini. Alla luce delle suddette problematiche sovviene la domanda se l’Assemblea dei condomini può derogare al disposto dell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al c.c..

Di certo, un regolamento di natura assembleare ex art. 1138 c.c. non potrebbe derogare al disposto dell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al c.c. in virtù del divieto di deroga di cui al successivo articolo 72 delle disposizione di attuazione al c.c. . Probabilmente potrebbero essere ammesse norme integrative – non a deroga – considerando che l’articolo 1138 c.c. riconosce all’assemblea di condominio la possibilità di prevedere norme in relazione all’amministrazione. Di certo più pregnanti disposizioni potrebbero adottarsi nell’ambito di un regolamento di natura contrattuale che si ritiene comunque non potrebbe spingersi fino alla deroga e/o cancellazione del disposto.