Relazione di Avv. Debora Lolli
Art. 1126 c.c. – Lastrici solari di uso esclusivo

Lastrici solari
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Rassegna di giurisprudenza

• Il dovere di contribuzione dei condomini ai costi di manutenzione di un terrazzo di proprietà esclusiva non fonda sull’applicazione degli artt. 1110 e 1134 c.c., siccome postulanti spese inerenti ad una cosa comune, ma trova la propria ragione, ex art. 1126 c.c., nell’utilità che i condomini sottostanti traggono dal bene, fermo poi il diverso profilo della qualificazione dell’azione che garantisca il rimborso delle somme eventualmente anticipate per intero dal titolare del diritto esclusivo (Cass., sez. II, ord. 28/02/2018 n° 4684).
• In tema di ripartizione delle spese di impermeabilizzazione e pavimentazione della terrazza a livello, di uso esclusivo di un solo condomino,non devono contribuire agli esborsi unicamente i proprietari delle unità immobiliari sottostanti – che fruiscono della copertura – ma tutti i condomini se il regolamento condominiale dispone in tal senso (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 16/02/2017 n° 4183).
• In difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall’appaltatore, incombente su chi abbia l’uso esclusivo del lastrico e sui condomini della parte dell’edificio cui il lastrico serve, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese. Dunque, il pagamento da parte del condomino delle quote del corrispettivo d’appalto dei lavori di rifacimento del terrazzo a livello
  dovute dai restanti condomini può al più legittimare lo stesso ad agire per ottenere l’indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto dagli altri condomini (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 09/01/2017 n° 199).
• In ambito condominiale, nelle ipotesi ove l’utilizzazione del lastrico solare, o della terrazza a livello, non sia comune alla totalità dei condomini, dei danni che derivano da infiltrazioni nell’unità immobiliare sottostante, rispondono sia il proprietario, ovvero l’usuario esclusivo (del lastrico solare o della terrazza a livello), in qualità di custode del bene in conformità all’art. 2051 c.c., sia l’ente condominiale, poiché la funzione di copertura dell’intero edificio, o comunque di parte di esso, che risulta propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), benché di proprietà esclusiva ovvero in uso esclusivo, richiama l’amministratore ad eseguire tutti i controlli che si rendano necessari, ai sensi dell’art. 1130, co. 1, n. 4, c.c., alla conservazione delle parti comuni, nonché l’assemblea dei condomini a provvedere alle opere di manutenzione di carattere straordinario, in virtù del contenuto dell’art. 1135, co. 1, n. 4, c.c. (Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 10/05/2016 n° 9449).
• In tema di condominio negli edifici, la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini tenuti alla sua
  manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cod. civ., senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive. (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 25/08/2014 n° 18164).
• Deve essere rimessa al primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni unite la questione se, nel caso di danno cagionato all’appartamento sottostante da infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva per difetto di manutenzione da parte del condominio, debba applicarsi il criterio di riparto stabilito dall’art. 1126 c.c. per le spese di riparazione del terrazzo oppure il criterio dell’imputazione per colpa aquiliana. (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 13/06/2014 n° 13526).
• Le terrazze a livello, anche se attribuite in uso esclusivo, sono disciplinate, al pari del lastrico solare, dall’art. 1126 c.c. Ne deriva che l’obbligo dei condomini cui tali terrazze servono di copertura di concorrere alle spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione trova fondamento non già nel diritto di proprietà, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti. (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 25/08/2014 n° 18164).
• Nell’ipotesi di danno da infiltrazioni derivante dal cattivo stato di manutenzione del lastrico solare, per il riparto di responsabilità fra condominio e titolare del diritto d’uso esclusivo del lastrico solare ben può trovare applicazione il criterio fissato dall’art. 1126 c.p.c., trattandosi di responsabilità omogenee perché derivanti entrambe
  dall’art. 2051 c.c. Infatti la responsabilità del condominio non può essere esclusa per il fatto che la terrazza sia in uso esclusivo del condomino proprietario dell’attico, dato che svolge anche una funzione di copertura dell’edificio ed il condominio conserva la custodia per prevenire il verificarsi di rischi di infiltrazioni nei piani sottostanti. (Nella specie dalla Ctu non era emerso che fosse stata la pur improvvida collocazione di una piscina – anche se del tipo di quelle in plastica, come aveva occasione di precisare il perito d’ufficio – da parte del proprietario dell’attico a determinare fessurazioni sul pavimento o versamenti di acqua al punto da inondare la terrazza in modo anomalo; quindi non era emersa la prova che fosse stata causa esclusiva delle lamentate infiltrazioni di umidità al piano inferiore.) (Tribunale, Taranto, sez. II, sentenza 04/04/2014 n° 1098).
• In tema di condominio negli edifici, il criterio di ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura dei piani sottostanti, fissato dall’art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti), è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 28/09/2012 n° 16583).
• Il proprietario del fondo servente è obbligato, ex art. 1069 c.5 c.c., a partecipare alle spese necessarie di conservazione della servitù, nonché a quelle di ordinaria manutenzione della strada interponderale insistente sul fondo di sua proprietà, in proporzione al vantaggio allo stesso derivante, in quanto “la diretta partecipazione ai lavori insiti nella conservazione del mero stato di fatto che consente di mantenere la servitù, e dunque soltanto un obbligo di eseguire i lavori di ordinaria manutenzione, quelli, cioè, strettamente indispensabili ad un corretto uso della stessa. La statuizione deve ritenersi infatti ricompresa in quella di più ampia portata, corrispondente all’integrale rifacimento, richiesta da parte appellante”.(Corte di Appello di Genova Sezione II Civile Sentenza 5 gennaio 2011).
• Qualora il lastrico solare condominiale sia utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura solo per una parte dell’edificio, le spese per la manutenzione e ricostruzione dello stesso dovranno essere ripartite sulla base del primo comma dell’art. 1123 c.c. e non ex art. 1126 c.c (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 20/03/2009 n° 6889).
• In tema di condominio di edifici la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che anche se appartiene in proprietà o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei
  danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 13/12/2007 n° 26239).
• Con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, l’art. 1126 c.c. individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall’utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) tra l’utilità connessa all’uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l’utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell’edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condomini. A tale stregua, sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 c.c. Pertanto, la clausola che ponga a carico
  dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di “manutenzione” ha una sua ragion d’essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell’utente o proprietario esclusivo l’intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento. (Cassazione Civile, Sez. II, sentenza 25/02/2002 n° 2726).