In questa situazione emergenziale di pandemia, alla quale ovviamente i rapporti di Condominio non potevano rimanere indenni, ma anzi sono tra i più interessati nel nostro Paese, posta la netta preponderanza della tipologia abitativa a Condominio, la Consulta Nazionale delle Associazioni degli Amministratori di Condominio, Organismo che nel suo insieme di Associazione rappresenta gran parte degli Amministratori di Condominio professionisti, sente la necessità di partecipare all’opinione pubblica con quanto segue:

• La situazione sanitaria determinata dalla recrudescenza del virus COVID-19, sta peggiorando di giorno in giorno con la crescita esponenziale del contagio. Illustri Medici, Comitati scientifici ed Organismi Sanitari sono concordi nell’affermare che il virus trova propagazione nell’ambito dei momenti di aggregazione diffondendosi tra le persone non appena le precauzioni delle mascherine, lavaggio delle mani o distanziamento vengono meno. I recenti DPCM hanno bloccato i Congressi ed i Convegni – ritenendoli per l’appunto pericolosi, previsto che nei ristoranti il numero delle persone a tavola non possa essere superiore a quattro, ed introdotto forti raccomandazioni alle persone di uscire se non per questioni di salute, lavoro o necessità.

• Nulla di specifico sulle assemblee di condominio se non il generico riferimento alle “riunioni private” per le quali è fortemente raccomandato di svolgerle da remoto (art. 9, lettera o DPCM 3 novembre 2020) La circolare del Ministero dell’Interno del 20 ottobre 2020, ad interpretazione del DPCM del 19 ottobre 2020) ha poi assimilato queste riunioni private alle assemblee di condominio.

• Per quanto attiene alle assemblee di Condominio da remoto, l’infausta formulazione della legge 126 del 13 ottobre 2020, con la quale si è modificato l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile introducendo l’assemblea in videoconferenza, ha previsto che, ove non espressamente previsto dal regolamento di condominio, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza previo consenso di tutti i condomini. Lo strumento è dunque di difficilissimo utilizzo soprattutto nei Condomini di medio grande dimensione per la palese difficoltà di reperire il preventivo consenso di tutti i condomini. Per fare un paragone sarebbe come richiedere a tutti i genitori il consenso a fare lezioni da remoto; se così fosse stato le lezioni da remoto non si sarebbero mai partite.

• Anche al fine di dare una corretta indicazione per gli Amministratori di Condominio sui quali ricade la decisione dell’opportunità e della modalità di convocazione dell’assemblea, le riunioni in presenza, per tutto quanto sopra, potranno avvenire solo verificata l’impossibilità di tenerle da remoto, volendo attribuire un giusto valore alla raccomandazione del Governo di cui al citato DPCM.

• La circolare del Ministero dell’Interno del 27 ottobre 2020, offre difatti una precisa definizione di forte raccomandazione quale provvedimento che, benché non correlato a sanzioni, intende sollecitare l’adozione di comportamenti ispirati alla massima prudenza e al senso di responsabilità dei singoli. Questa raccomandazione, per tutti coloro che sono chiamati alla convocazione di un evento privato rappresenta, dunque, un forte monito all’attenta valutazione di tutte le condizioni connesse all’evento.

• Le riunioni di presenza potranno avvenire solo in spazi sufficientemente capienti a mantenere la distanza interpersonale di un metro, preventivamente sanificati ed opportunamente attrezzati per le entrate e le uscite (senza assembramento) e con i mezzi di amplificazione della voce sufficienti a far ascoltare ed intervenire il pubblico in forma statica. I partecipanti dovranno, difatti, sempre tenere la distanza interpersonale di un metro e la mascherina (art. 1, comma 1 e 2 DPCM 3 novembre 2020).

• Occorrerà, poi, conciliare gli orari di svolgimento delle riunioni con i periodi serali per i quali non sono ammessi spostamenti se non per comprovate ragioni di lavoro, salute e necessità (art. 1, comma 3 DPCM 3 novembre 2020).

• Per quanto all’esperienza riportata dai nostri associati, attualmente è molto difficile che vi siano le condizioni per la sicura gestione delle assemblee in presenza e ciò soprattutto per quelle che vedono coinvolti molti condomini. Gli spazi per mantenere adeguate separazioni tra persone sono difficili da trovare (anche perché molte strutture afferiscono ad attività che sono state chiuse) e quando si trovano locali potenzialmente idonei sono estremamente costosi, i momenti di contatto – soprattutto all’ingresso ed all’uscita – sono inevitabili, ampi spazi richiedono l’utilizzo di sistemi di amplificazione della voce con tutte le difficoltà per le precauzioni per il passaggio del microfono.

• La gran parte dei soggetti che compongono il Condominio sono soggetti anziani, con patologie che acuiscono il rischio dell’infezione, che hanno problemi a spostarsi con l’automobile nei luoghi eventualmente disponibili per le assemblee, che proprio per la loro necessaria ampiezza spesso sono lontani dallo stabile condominiale.

• Pertanto, le assemblee condominiali in presenza dovrebbero essere preferibilmente limitate a situazioni strettamente necessarie ed impellenti e ciò ove non sia possibile tenerle da remoto.

• Gran parte delle richieste per le assemblee di condominio è per la questione del Super eco bonus. Tra l’altro come, noto agli addetti ai lavori, la decisione spesso non si esaurisce in una riunione occorrendone diverse per la comprensione della tematica e le decisioni conseguenti.

• La normativa del SUPER ECO BONUS, uscita sul finire di aprile ha trovato chiarimento solo ad ottobre u.s., si stanno delineando solo ora alcuni aspetti interpretativi ed in questo periodo stanno nascendo diverse offerte di banche, società energetiche e gruppi di imprese che vanno compiutamente studiati.

• L’Attuale scadenza al 31 dicembre 2021 non è compatibile con i tempi decisionali, istruttori e di realizzazione delle opere per la gran parte degli stabili in Condominio.

• Pertanto è chiaro come sia necessaria la proroga al 2023 di tutti gli incentivi fiscali per evitare che i cittadini corrano inutili rischi nel riunirsi in assemblea, che tutti gli interessati riescano effettivamente a cogliere l’incentivo fiscale ed anche le imprese possano così programmare i lavori.

F.to: i Presidenti di

ABICONF, AIAC, ANAMMI, ANAPI, APAC, ARAI, MAPI

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