Amministrazione di Condominio in tempo di Coronavirus a Cura del Presidente Andrea Tolomelli

17 Aprile 2020 / Comments (0)

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L’emergenza sanitaria in corso nel nostro Paese determinata dal c.d. Coronavirus, ha interessato pesantemente il “sistema Condominio” vuoi in quanto luogo di residenza o di lavoro di tutti noi italiani, vuoi quale entità organizzata di condivisione delle scelte per i proprietari immobiliari, vuoi in relazione al lavoro degli Amministratori di Condominio.
Per quanto alla nostra professione di Amministratori di Condominio, che ricordo siamo quei professionisti che permettono con il loro quotidiano lavoro il coordinato e continuato svolgimento in sicurezza di una miriade di attività che caratterizzano i nostri stabili (pulizie, disinfestazioni, manutenzioni, servizi di portierato, fornitura di utenze ecc.. ), abbiamo dovuto “lottare” per avere quei chiarimenti necessari in ordine alla possibilità per i nostri Studi di rimanere “aperti” per permettere la regolare prosecuzione dei servizi negli stabili amministrati indipendentemente dalla mancata inclusione del codice ATECO 68.32.00 tra quelli delle attività che possono continuare l’esercizio in questo momento emergenziale. Ed il pensiero va nel ricordare i recenti chiarimenti sulle FAQ pubblicate sul sito del Governo per il quale “Tutte le attività professionali, a prescindere dalla forma con cui vengono svolte, sono espressamente consentite in quanto prevale la natura dell’attività non la forma con cui la stessa si esercita. Peraltro, in termini più generali, la chiara dizione del Dpcm del 22 marzo 2020 non può trovare ostacolo nell’eventuale lacuna del suo allegato
Purtroppo, ho notato come la nostra professione non sia ben compresa da molti che pensano che la stessa si possa ricondurre ad una sorta di attività dopolavoristica esercitabile in ogni luogo e quindi anche da casa, non comprendendo appieno i programmi, strutture, apparecchi, spazi ed organizzazione di personale e di mezzi di cui gli studi professionali si sono dovuti onerosamente dotare, nel rispetto delle norme sulla sicurezza sul lavoro e sulla privacy.
Subentrati i divieti di spostamento ed affollamento o assembramento negli spazi privati, abbiamo dovuto rimandare a data destinarsi le assemblee di condominio programmate in questi mesi. Ritengo pertanto, che la politica non potrà sottrarsi nell’immediato futuro dall’affrontare la tematica dello svolgimento delle Assemblee di Condominio che ragionevolmente non si potranno tenere prima del prossimo settembre /ottobre, specie quelle dei Condominii più numerosi. Difatti, normalmente, i locali d’uso abituale per le assemblee di condominio sono spazi “di fortuna” (quali scantinati, atrii scale e cantine, anguste salette di condominio, sale parrocchiali) oppure salette nell’ambito degli studi amministrativi, centri sociali o appartamenti in condominio e comunque tendenzialmente non in grado di permettere le distanze inter personali di un metro o altri accorgimenti di sicurezza. Fino ad oggi non si era mai posto così in evidenza il problema della conformazione degli spazi per le riunioni di condominio, come del resto per molte altre attività quotidiane ove eravamo abituati a spazi sempre più stretti (e penso ai ristoranti, bar, cinematografi, ecc.). Pare, da quanto ci dicono i mass media che il mantenimento delle distanze interpersonali sarà, per il prossimo futuro, un “caposaldo” per la tutela della popolazione e quindi dei condomini, dei dipendenti degli sudi di amministrazione, degli Amministratori di Condominio ed in particolare delle persone più anziane o più esposte per patologie cliniche. Pertanto, come ABICONF, abbiamo, per primi, richiesto, tramite Confcommercio Professioni, la modifica dell’articolo 1130 c.c. n° 10) ove è previsto il termine per rendere il conto della gestione e convocare l’Assemblea di Condominio per l’approvazione del rendiconto e del preventivo in 180 giorni portandolo straordinariamente a fine giugno 2021. Tale modifica legislativa è quanto mai più che opportuna per evitare inutili e pretestuose azioni giudiziarie ed è la logica conseguenza dei divieti su ricordati imposti dall’emergenza sanitaria in atto.

Sarà, poi, necessario aprire un serio ragionamento sulle effettive possibilità di gestire delle assemblee “on line”, attraverso l’analisi del grado di informatizzazione degli utenti, la previsione di specifiche “piattaforme certificate” e modalità standard ed univoche per la gestione di simili assemblee. Ecco perché in più occasioni ci siamo riferiti alle assemblee “on line” come ad una misura più per il futuro che per l’emergenza attuale. Ritengo che, ciò sia molto importante per non esautorare i molti proprietari non tecnologizzati dal loro giusto diritto sulla gestione delle parti comuni e non rischiare di intasare ulteriormente le aule di giustizia con ricorsi ad impugnazione delle delibere assembleari. Nell’ottica di una semplificazione delle procedure di convocazione dell’assemblea dei condomini, ABICONF, ha anche richiesto di prevedere la mera e-mail (e non la sola PEC) quale utile forma di convocazione, disponendo una rettifica nell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al c.c..
ABICONF ha anche richiesto al Governo di prorogare a tutto il prossimo anno 2021, tutti gli sgravi fiscali attualmente in vigore per l’edilizia, procedendo quanto prima, in maniera che, già nelle prossime assemblee di condominio si potrà discutere di tutti quegli interventi edilizi che non si sono potuti utilmente deliberare in questi mesi di sostanziale fermo. L’edilizia, specie quella privata e residenziale, va necessariamente e pesantemente incentivata in quanto rappresenta un importante volano per l’economia del nostro Paese in grado di dare lavoro a molti e produrre di conseguenza ricchezza.

Come pure è opportuna, ed altrettanto richiesta dalla nostra Associazione, la proroga di almeno centoventi giorni di ogni termine temporale in materia di sicurezza antincendio. Ricordo che, proprio in questo periodo è in scadenza per maggio una prima tranche di previsioni che interessano i nostri stabili relativamente alle procedure di evacuazione in caso d’incendio e che richiedono sopralluoghi di tecnici per la realizzazione di piani d’emergenza, affissioni di cartellonistica e comunicazioni ai dimorati; tutte attività indubbiamente rallentate o fermate dai divieti di questo periodo.

Quanto, infine, alla professione dell’Amministratore di Condominio e più in particolare all’attività di aggiornamento professionale, anch’essa sospesa e differita inevitabilmente a settembre – ottobre p.v., riteniamo essenziale che, il Legislatore proceda con la previsione del termine per l’aggiornamento professionale (ex DM Ministero della Giustizia 140/2014 del 13 agosto 2014 in G.U. 222 DEL 24 settembre 2014) al 31 dicembre di ogni anno. Infatti, lacunosamente attualmente il DM non prevede un termine per l’aggiornamento professionale annuo; termine fatto generalmente risalire al 9 di ottobre di ogni anno calcolandolo dall’entrata in vigore del provvedimento. La previsione espressa del termine al 31 dicembre permetterà il recupero da settembre p.v. dei corsi di aggiornamento attualmente sospesi. Tra l’altro ciò non comporterà particolari problemi ma anzi porterà ad una miglior armonizzazione della norma rispetto alle interpretazioni giurisprudenziali che attribuiscono valore al corso di aggiornamento svolto in un anno per il prossimo anno.
Certo c’è la possibilità di fare corsi “on line”, cosa che anche noi di ABICONF abbiamo attuato, ma è opportuno garantire la possibilità di “fisici” momenti di approfondimento e conoscenza tra gli iscritti ed i rappresentanti dell’associazione proprio per permettere quell’effettiva attività di controllo che le Associazioni – specie quelle iscritte al MISE- devono garantire all’utenza.

Concludo con un’ultima riflessione, i periodi che verranno saranno molto difficili specie in Condominio, in quanto molti saranno colpiti pesantemente dalla crisi economica che si abbatterà sul nostro paese, traendo risorse economiche da quelle attività che avranno bisogno di tempi lunghi per riprendersi (ed in particolare penso al turismo alla ristorazione ed a tutto l’indotto di questi comparti). Vi sarà, quindi, una diffusa necessità di liquidità per affrontare le spese in condominio tanto ordinarie quanto straordinarie. Sarà, pertanto, opportuno che il sistema bancario appresti strumenti individuali di rapido finanziamento da offrire ai condomini per dilazionare su più anni le spese condominiali esposte dai piani di riparto prodotti dagli Amministratori di Condominio. Da parte delle imprese che operano nel Condominio saranno vincenti proposte di riqualificazione degli impianti con programmi di dilazione commerciale della spesa, senza interessi e/o intermediari.

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