A Cura del Presidente Nazionale di ABICONF (Amministratori Beni Immobili Confcommercio) Andrea Tolomelli

Di recente in una nota stampa il Sottosegretario alla Giustizia Avv. Jacopo Morrone ha affrontato la tematica del Registro Anagrafico previsto dall’articolo 1130 n° 6 del Codice Civile, in sede di riforma dell’Istituto del Condominio. Si chiarisce, dunque, che esso oltre a contenere dati anagrafici dei condomini e riferimenti catastali (come del resto analiticamente previsto dall’articolo in parola) e si compone anche di una ulteriore sezione dedicata alla raccolta dei dati afferenti alla sicurezza delle parti comuni, intesi come dati presenti in attestazioni obbligatorie come quelle di cui alle normative di legge sulle parti comuni volte a certificare la conformità degli stessi.
Trova, così, piena conferma l’interpretazione data dallo scrivente alla disposizione di cui all’articolo 1130 n° 6 c.c. già pubblicata su Italia Casa del 20 novembre 2017 ed esposta in diversi convegni e corsi sull’argomento.
Pertanto, riepilogando a norma dell’articolo 1130 c.c. comma sei del codice civile così come modificato dalla nota legge di riforma dell’Istituto del Condominio (l. 220/2012) e dal successivo d.l. 145/2013 “c.d. destinazione Italia”, convertito in legge 21 febbraio 2014: “L’Amministratore deve curare la tenuta del registro anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali di godimento comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’Amministratore in forma scritta (att. C.63”5”).
L’Amministratore in caso di inerzia, mancanza o incompletezza della comunicazione, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta riposta, l’Amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.
Il Legislatore in sede di riforma, oltre ad introdurre un ulteriore registro a cura dell’Amministratore di Condominio (unitamente agli altri due nuovi Registro di Nomina e Revoca e Registro di Contabilità ed allo “storico” Registro Verbali assembleari) interviene, così, nelle modalità di gestione e tenuta dei documenti condominiali da parte degli studi amministrativi unificando in un unico “registro” la raccolta dei dati anagrafici e quella dei documenti afferenti alla sicurezza dell’immobile. Difatti, non è per nulla nuova per gli Amministratori di Condominio la necessità di catalogazione di dati anagrafici dei condomini per quanto afferente ad una corretta convocazione e gestione dell’assemblea dei condomini, dei rapporti fiscali ed in generale delle vicende della vita condominiale come pure la
conservazione di tutte le documentazioni afferenti alla sicurezza dell’immobile.
La Legge di riforma, in maniere innovativa, prevede dunque la catalogazione in un unico “registro” di tali dati anagrafici e di sicurezza è da evidenziare che, il citato decreto destinazione Italia del 2013/2014 ha per l’appunto inserito nel testo originario del riformato articolo, l’inciso: “delle parti comuni dell’edificio”. Con tale precisazione si è sgombrato il campo da una paventata necessità di raccolta di informazioni sulla sicurezza delle proprietà esclusive ed impianti a loro esclusivo servizio, limitando l’operatività della norma al, “giusto”, campo delle proprietà ed impianti comuni a tutti i condomini.
Se il Legislatore è estremamente preciso nel dettagliare il contenuto della parte anagrafica (generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali di godimento comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare) non è altrettanto meticoloso per quanto attiene alla parte dei dati inerenti alla sicurezza. Trattasi, dunque, di una previsione generale (per l’appunto: “ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio”) alla quale ovviamente non possiamo far discendere una vincolante elencazione di documenti e/o attività da includersi. Però, siamo in presenza di norma vigente e direttamente applicabile che ad oggi vincola l’Amministratore ad una raccolta catalogata di tutti i documenti che afferiscono alla sicurezza degli impianti presenti nel Condominio. Di qui, una riflessione in ordine al concetto di sicurezza dell’impianto che se da un lato include sicuramente la certificazione di conformità all’atto del montaggio e/o attivazione dello stesso dall’altro non può prescindere dalla periodica verifica del medesimo impianto. Si impone all’Amministratore con questo testo normativo una ragionata verifica per l’appunto delle condizioni di sicurezza dell’immobile in linea con quella “posizione di garanzia” attribuita all’Amministratore dalla legge e sue interpretazioni giurisprudenziali.
Di qui la ragionata elencazione proposta di recente dal Ministero di Giustizia che prevede la raccolta ed inclusione nel Registro Anagrafico:
· Certificazioni Prevenzione incendi – Vigili del Fuoco.
· Certificato di conformità edilizia e agibilità
· Documentazione ascensori (libretto, collaudi e numero di matricola).
· Documentazione impianti elevatori disabili e verifiche periodiche.
· Marcature Ce in caso di giochi per bambini in giardino.
· Adempimenti previsti dal dlgs 81/08 nel caso di presenza di Portiere.
· Dichiarazione di conformità degli impianti condominiali (elettrico, citofocnico, televisivo centralizzato, videosorveglianza, sistema antintrusione, idrico antincendio, sanitario (allacciamento alla fogna) adduzione del Gas, riscaldamento e climatizzazione (se centralizzati) protezione dalle scariche atmosferiche.
· Dichiarazione degli impianti sotto pressione (riscaldamento centralizzato, autoclave)
· Dichiarazione CE ai sensi della direttiva macchine relativa ai cancelli.
· Documentazione di carattere chimico fisico e battereologico (in presenza serbatoio, cisterna o tubazione comune per adduzione dell’acqua, potabile e gli impianti di riscaldamento centralizzati e climatizzazione centralizzati.
· Nonché protocollo di controllo rischio legionellosi, documento che deve contenere una valutazione del rischio con l’obbiettivo di identificare tutti i fattori di rischio del Condominio ed in particolare degli impianti idrici secondo quanto previsto dalle linee guida del Ministero della salute.
· Presenza di macchine ed impianti ed eventuali problemi di natura strutturale.
· Eventuali interventi per la rimozione di amianto
· Sicurezza stativa dell’edificio come strutture portanti, suolo e sottosuolo (che dovrebbero essere già in possesso dell’Amministratore).
Al riguardo è da porre molta attenzione a quanto previsto per il controllo degli impianti idrici condominiali al pari di ogni altro impianto comune (elettrico, fognario, elevatore, citofonico, televisivo, di sicurezza…) confermandosi così quanto mai più che opportuno l’affidamento di specifici contratti di controllo e manutenzione con la devoluzione delle rispettive responsabilità alle specifiche aziende del settore.
Nulla è previsto nell’articolo 1130 c.c. nello specifico per quanto attiene all’esame delle condizioni di sicurezza sismica, richiamate nella nota del Ministero in termini di raccolta di documentazione ove in possesso dell’Amministratore e/o di indagini se fonte di specifici problemi o provvedimenti di Autorità.
Come da noi già evidenziato, anche la nota del Ministero di Giustizia dal punto di vista della documentazione tecnico – amministrativa, ritiene di includere nel Registro Anagrafico il certificato di conformità edilizia e Agibilità in quanto riprende l’esame di più circostanze di conformità originaria del fabbricato.
Il Legislatore riformatore prevede (all’articolo 1129 comma 12 nn. 7) che l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, nn. 6),7)e 9), dunque anche quello alla tenuta del Registro Anagrafico di Sicurezza, di cui l’Amministratore è custode, costituisce grave irregolarità che può portare alla revoca giudiziale dell’Amministratore.
Ai sensi del precedente undicesimo comma, la revoca dell’Amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’Assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure disposta dell’Autorità giudiziale su ricorso di ciascun condomino nei casi di grave irregolarità. Il Giudice sulla base degli elementi fornitegli, apprezzerà, dunque, la sussistenza nel caso concreto della lesione del vincolo fiduciario tra Amministratore e condomini tale da determinare la revoca dell’incarico, traendosi
dalla norma un criterio di orientamento e non un parametro esclusivo di verifica.
Per completezza si rammenta che ai sensi del nn. 8 art. 1130 c.c. l’Amministratore ha l’obbligo di conservare tutta la documentazione inerente atti propri gestori riferibili sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico – amministrativo dell’edificio e del Condominio.
A termine mandato l’Amministratore è tenuto ad una tempestiva riconsegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al Condominio ed ai singoli condomini ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1129 c.c. nn. 8. Disposto specifico in materia condominiale rispetto al più generale dovere del mandatario di restituzione e rendicontazione al mandante ex art. 1713 c.c.